3月16日，贝壳控股有限公司（以下简称“贝壳”）布了2022年年报。财报显示，在去年疫情反复干扰的情况下，贝壳全年实现总交易额（GTV）2.61万亿元，同比下降32.3%。不过，除第四季度受到全国范围疫情的影响有所低迷之外，全年4个季度呈现出逐渐边际转好趋势。在此基础上，公司全年实现营收607亿元，实现经调整利润28.43亿元，同比增长23.93%。

　　全年，贝壳进一步修炼内功，在显著降本增效的基础上，提升了人均产出，并进一步增进了“一体两翼”业务的协同效应。展望今年，在商品房销售明显复苏、二手房成交回暖的背景下，贝壳有望延续边际复苏势头，全年GTV、AYX爱游戏净收入有望重回正增长。

　　2022年，随着上一年基数触底以及房地产行业相关政策的持续放松，尽管克而瑞百强房企全口径销售数据仍同比下滑42.3%，但呈现4个季度均环复苏走势。受到行业触底复苏的带动，贝壳新房业务全年实现GTV合计9405亿元，同比下滑41.5%，略好于百强房企。其中，Q4的新房业务GTV为2635亿元，同比下降幅度进一步缩减至26.1%。贝壳新房业务先于行业实现企稳，Q4实现净收入83亿元，同比下降幅度也缩窄至26.8%。

　　此外，今年2月克而瑞百强房企实现销售操盘额4615.6亿元，单月环比增长29.1%、同比增长14.9%，无论是操盘口径、全口径还是权益口径，均已基本恢复至疫情前2019年的水平。行业复苏已基本确立，贝壳新房业务今年有望迎来全面增长。

　　同样的复苏也发生在二手房市场，国家统计局数据显示，2月份全国70个城市新房价格指数环比上涨0.3%，这是继2021年9月70城新房价格指数转为负增长以来首次转正，充分体现出楼市正在走出下滑区间，重回复苏通道。

　　存量房业务方面，贝壳全年实现GTV达15765亿元，同比下滑23.4%，其中Q4的GTV为3599亿元，同比已经率先实现1.5%的正增长。

　　在“一体”业务企稳回升基础上，贝壳Q4实现净收入167亿元，同比下降幅度缩窄至5.8%，超过了市场预期，实现经调整净利润15.47亿元，较2021年同期的0.42亿元大幅回升。此外，贝壳全年度依然保持了充沛的现金储备和良好的流动性，仍然实现了正向经营性现金流，截止年底，贝壳账面现金及短期投资合计611亿元。从GTV、净收入、调整后利润再到账面资金，贝壳在2022年先实现了先抑后扬的走势。AYX爱游戏

　　随着去年底“三箭齐发”相继落地，千亿级储架式注册发行获批，“金融16条”授信额超万亿，“央地合作”增信撬动地方担保支持，此外内保外贷也疏通了境外融资，地产行业将在深度调整近两年后逐渐回归正常。

　　正如贝壳董事会主席兼CEO彭永东先生所表示的，“在2022年充满挑战的住房市场中，我们实现了从高速增长到高质量增长的战略转型。”在居住服务行业由“规模”转向“高质量发展”的历史契机下，贝壳也落实了一系列精细化运营理念，推动企业运营质量的提升。

　　近一年来，贝壳的门店和经纪人结构不断改善。截止去年末，贝壳平台活跃门店数超过37446家，较上年减少17.4%，连接活跃经纪人近35万人，较上年减少14.0%，从季度看已基本企稳。

　　与此同时，贝壳通过搭建门店和经纪人分级的基础设施，建立店、人能力标准，提升平台和店东对门店和经纪人的管理运营能力，更好地建立经纪人的人才梯队。使得经纪人中从业时间更长且绩优的经纪人占比得以提高，店均和人均效益均有提升。此外，贝壳全年帮助平台3000多个门店进行重组，并持续推进店东的职业化，截至2022年年底，累计超过6900位店东完成在贝壳花桥学堂的职业化学习。

　　通过有效留存优质服务产能，贝壳的提质增效迎来收获期，平台模式下更稳定的盈利能力。其中2022年存量房业务贡献利润率同比提升了2.8个百分点；新房业务贡献利润率同比提升了4.4个百分点。新房坏账实现全年冲回，四季度新房成交金额中的国企占比已达45%，四季度回款天数降至上市以来新低，财务健康度有效提升。

　　在费用优化上的一系列成果在第年底也有所显现。贝壳2022年营业总成本同比下降26．8%至469亿元，其中外部分佣、内部薪酬、门店成本、运用费用及其他成本均有所减少。在一系列调整下，贝壳全年毛利率同比从2021年的19.6%提升至2022年的22.7%，non-GAAP净利润逆市同比增长，在盈利能力和现金流层面有效地抵御了外部冲击。

　　在“一体”业务稳健、高效前行的同时，贝壳的“两翼”也不断突破。面对万亿家装蓝海，贝壳具有天然的流量和科技优势，基于对低频、复杂流程、重决策、重线下行业的数字化改造经验，贝壳也在努力重构整装行业。

　　过去一年，贝壳完成了对圣都家装的收购，并迭代了Home SaaS 2.0系统。融合了圣都的内控管理以及被窝的精细化管理能力，可以实现整装/新零售全作业流程线上化，BIM全流程一体化设计，支持施工交付上对工期、AYX爱游戏质量、材料、品质的强管理。

　　贝壳旗下整装品牌被窝家装的交付管理和业务运营能力也得到了验证，可比口径下，贝壳家装家居业务全年实现合同额69亿元，逆市同比提升31%。

　　贝壳租房业务全年在管规模上突破了12万间，其中，分散式租赁业务“省心租”的在管规模突破7万套，较3季度末的5万套环比增长近40%，并已经进入13个城市。贝壳持续迭代收、出房模型和精细化运营能力，构建多层次的住房租赁供给体系，让更多城市居民享受更多元、更普惠的品质租住生活。

　　贝壳“一体两翼”平台模式的能力价值和延展性得到进一步验证，家居家装贡献的利润率从2021年的0.8%快速提升至2022年29.4%，成为名副其实的两翼业务，也称为公司业绩的重要拉动力。

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